So gleichen Sie potenzielle Verluste aus Kapitalabrufen aus

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Finanzielle Rückschläge können beängstigend sein.

Sie verlieren nicht nur Geld, auch das Gefühl der Volatilität, das mit dem Verlust einhergeht, kann einschüchternd sein und Sie möglicherweise daran hindern, wieder in den Investmentmarkt einzusteigen.

Aber die Wahrheit ist: Rückschläge können eine hervorragende Lernerfahrung sein. Sie bieten die Möglichkeit, zu prüfen, was möglicherweise schief gelaufen ist, mit anderen Anlegern zu sprechen und sich für zukünftige Investitionen besser zu wappnen.

Wenn Sie wissen, wie Sie richtig auf einen finanziellen Rückschlag reagieren, kann dies Ihr Leben verändern und Ihnen helfen, Ihre finanziellen Ziele weiterhin zu erreichen. Indem Sie Ihr Selbstvertrauen stärken und sich weiterbilden, werden Sie Rückschlägen entgegentreten und gleichzeitig ein besserer Investor werden.

Es gibt ein paar häufige Rückschläge, auf die man sich vorbereiten muss. Das eine besteht aus den beiden Worten, die kein Immobilieninvestor hören möchte: Kapitalabruf. Heute befassen wir uns damit, wie wir uns auf potenzielle künftige Verluste aus Kapitalabrufen vorbereiten können und welche umsetzbaren Schritte wir nach ihrem Eintreten unternehmen können. Also machen Sie sich bereit, machen Sie sich bereit und lernen Sie!

Konfrontation mit finanziellen Verlusten

Bevor wir ausführlich über Kapitalabrufe sprechen, möchte ich auf den finanziellen Verlust eingehen. Ich denke, es gibt eine große Zurückhaltung, über unsere Investitionsverluste zu sprechen, und auch die Angst, nach einem unerwarteten Verlust selbstbewusst weiter zu investieren. Es ist verständlich. Wir leben in einer Welt, die die Anhäufung von Reichtum verherrlicht, nicht den Verlust von Kapital. Ein finanzieller Verlust bringt implizit eine Schande mit sich, aber das muss nicht der Fall sein.

Tatsache ist, dass das Investieren seine Höhen und Tiefen hat. Das Ignorieren der Tiefen hindert uns oft daran, die Höhen zu erreichen. Also lasst uns unsere Denkweise neu definieren. Wie Warren Buffet einmal sagte: „Seien Sie ängstlich, wenn andere gierig sind, und gierig, wenn andere ängstlich sind.“

Finden Sie Möglichkeiten, nach einem Verlust sicher zu investieren. Denken Sie beispielsweise nicht, dass Investitionen ausschließlich davon abhängen, wie sich der Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt entwickelt. Wenn wir glauben, dass Investitionen vom Markt abhängig sind, kann das Fehlen einer perfekten Kristallkugel für die Zukunft ein Handeln verhindern. Gehen Sie stattdessen mit Bedacht in die Investition und wissen Sie, dass es potenzielle Fehler gibt, und fungieren Sie, wenn sie passieren, als Lerngelegenheit, die Ihnen beim Aufbau Ihres Fachwissens hilft. Wenn Sie unterwegs lernen, können Sie potenzielle Lücken in Ihrer Gesamtstrategie schließen (und zukünftige Verluste verhindern) und gleichzeitig ein dauerhaftes Vermögen auf dem Weg zur finanziellen Freiheit aufbauen.

Okay, wenn unsere neue Denkweise bereit ist, sprechen wir über Kapitalabrufe.

Was ist ein Kapitalabruf?

Für diejenigen, die es nicht wissen: Kapitalabrufe sind der Akt des Einsammelns von Geldern von Kommanditisten (LPs) – oder Investoren – für eine Immobilie, wenn Bedarf entsteht. Manchmal werden sie auch „Draw Downs“ genannt. Nicht alle Kapitalabrufe sind unerwartet und sie sind notwendig, um Immobilien zu stabilisieren, insbesondere wenn sie verkauft oder refinanziert werden sollen.

Wie könnte das funktionieren? Nehmen wir an, Sie haben 10.000 US-Dollar in einen Kommanditfonds eingezahlt und die Kommanditvereinbarung (LPA) besagt, dass Sie sofort 3.000 US-Dollar einzahlen und die restlichen 7.000 US-Dollar behalten müssen, bis sie abgerufen werden. Im Idealfall erhalten Sie Ihre Kapitalrendite, wenn Sie nur die 3.000 US-Dollar einzahlen, aber manchmal müssen Sie zusätzlich zu dem von Ihnen eingezahlten Kapital noch mehr aufbringen.

Sie fragen sich vielleicht: „Warum sollte ein Sponsor mehr Geld abheben und einsammeln müssen?“ Ich bin froh, dass Sie fragen! Es gibt eine Reihe von Szenarien, in denen möglicherweise ein Kapitalzufluss erforderlich ist, um eine Investition zu schützen. Dazu gehören unter anderem die folgenden:

• Ein unerwarteter und nachhaltiger Rückgang der Auslastung führt dazu.
• Ein Sanierungsprojekt, wenn die Kosten einer größeren Renovierung das Budget überschreiten.
• Die Notwendigkeit, den sich ändernden Finanzierungsanforderungen der Immobilie gerecht zu werden, zu denen unter anderem steigende Zinssätze, erhöhte Versicherungskosten, höhere Grundsteuern, Inflation usw. gehören können.

Betrachtet man die Marktbedingungen der Jahre 2023 und 2024 (und der nahen Zukunft), sind erhöhte Kapitalabrufe eine natürliche Reaktion auf die Zinserhöhungen der Fed. Dies hat den gewerblichen Immobilienmarkt eingefroren und Immobilien allgemein volatiler gemacht – was bedeutet, dass es schwieriger ist, die richtigen Investitionsentscheidungen zu treffen, wenn Kapitalabrufe häufiger oder unsicherer erfolgen.

So bereiten Sie sich auf Kapitalabrufe vor

Je nach Investitionsvereinbarung können Kapitalabrufe Ihren gesamten Eigentumsanteil an der Immobilie verwässern. Wenn mehr Leute Geld einzahlen, kann ihr erhöhter Anteil Ihren verringern. In anderen Fällen bleiben die Anteile gleich. Informieren Sie sich, wie Kapitalabrufe bei jedem Geschäft funktionieren, das Sie in Erwägung ziehen.

Sie haben vielleicht gelesen, dass einige Sponsoren oder General Partners (GPs) – oder der Investmentpartner, der auch der Immobilienverwalter ist – Kapitalabrufe „zur Waffe“ machen. Halten Sie Ausschau danach. Ein Beispiel ist, wenn LPs gesagt wird, dass die Teilnahme an Kapitalabrufen freiwillig sei, in Wirklichkeit aber im Kleingedruckten steht, dass die Nichtteilnahme an einem Kapitalabruf zu einer 100-prozentigen Verwässerung der Eigentumsrechte führen könnte.

Für dieses oder andere mögliche Probleme ist es für LPs von entscheidender Bedeutung, die LPA-Dokumente sorgfältig zu lesen und die Auswirkungen eines Deals zu verstehen, wenn es um Kapitalabrufe geht.

Nachdem Sie sich darüber im Klaren sind, wie Kapitalabrufe bei einer bestimmten Investition funktionieren, müssen Sie die Entscheidung vorbereiten, die Sie treffen werden. Sind Sie mit einer Verwässerung Ihrer Investition einverstanden? Können Sie mehr Geld investieren, wenn ein Kapitalabruf erfolgt? Stellen Sie sich wichtige Fragen wie diese.

Letztendlich verlassen Sie sich auf den Betreiber der Investition, und Sie können nur sehr wenig tun, um Kapitalabrufe zu verhindern, sobald Sie in das Geschäft investiert haben. Deshalb ist Due Diligence der Schlüssel. Sie müssen dem Betreiber vertrauen.

So reagieren Sie auf Kapitalabrufe

Auch wenn Kapitalabrufe erfolgen, bedeutet das nicht, dass Sie tatenlos zusehen müssen. Halten Sie die Augen offen und bleiben Sie bei der Investition engagiert.

Kapitalabrufe können manchmal aus einer schlechten Immobilienverwaltung resultieren, wie z. B. der Unfähigkeit, Einheiten zu vermieten, verspäteter Instandhaltung, unbezahlten Verbindlichkeiten und Schwierigkeiten bei Räumungen. Wenn Sie auf einen unerwarteten Kapitalabruf stoßen, könnte dies ein Warnsignal sein, Ihre Due-Diligence-Prüfung gegenüber den Immobilienverwaltern erneut aufzunehmen. Bringen Sie beim nächsten Investitionsaufruf Ihre Bedenken zum Ausdruck, um bei der Behebung etwaiger Probleme zu helfen, die sich negativ auf das Endergebnis auswirken könnten.

Es gibt auch eine sogenannte Wasserfall-Split-Anpassung. Dabei passt der GP die Wasserfallaufteilung (oder die Ausschüttung an Kommanditisten) an, um zusätzliche Kapitaleinlagen zu erzielen. Der Hausarzt bietet in diesem Rahmen möglicherweise einen höheren Prozentpunkt für die Immobilie an. In diesem Fall müssen Sie abwägen, wie konkret eine Split-Anpassung Ihren aktuellen Stand verbessern könnte und ob sie sich rückwirkend auf Ihre ursprüngliche Investition auswirkt.

Dies sind zwar nur zwei Beispiele, aber das Wichtigste ist, dass Sie Ihren Status als aktiver Investor beibehalten. Bewerten Sie Ihre Situation immer wieder neu.

So kompensieren Sie potenzielle Verluste

Man kann die Volatilität des Marktes nicht immer vorhersagen, noch kann man Kapitalabrufe verhindern. Wie können Sie also ein aktiver Investor sein? Um Ihre Investitionen besser planen zu können, achten Sie auf die folgenden Dinge.

1. Überprüfen Sie die Effizienz

Achten Sie immer auf die betrieblichen Entscheidungen zu Ihren Immobilien. Könnten diese effizienter gestaltet werden? Wenn ja, sollten Sie über eine neue Immobilienverwaltungsgesellschaft nachdenken, um Kosten und Ineffizienzen zu reduzieren.

Vielleicht liegt die Ineffizienz auch nicht am Management. Vielleicht hat die Immobilienverwaltung ein aufgeblähtes Geschäftsmodell. Wenn das der Fall ist, könnte die Investition effizienter gestaltet werden, indem man Unternehmensbereiche rationalisiert, bei den Lohnkosten spart und das Risiko eines Kapitalbedarfs verringert.

2. Überwachen Sie Ihre Eigenschaften

LPs und Immobilieneigentümer müssen die Immobilienverwaltungsgesellschaften genau überwachen, um Probleme umgehend anzugehen und Investitionsinteressen zu schützen. Dies kann persönlich erfolgen (das bedeutet, dass Sie vor Ort sein und die Immobilie im Auge behalten können) oder auf Papier (was bedeutet, dass Sie beispielsweise über vierteljährliche Abrechnungen auf dem Laufenden bleiben).

Stellen Sie insbesondere in schwierigen Zeiten eine regelmäßige Kommunikation zwischen Sponsoren und Investoren sicher, um Input zu geben und auf Bedenken einzugehen. Es ist Ihr Recht, den Hausarzt oder Sponsoren zu kontaktieren. Sprechen Sie mit dem Sponsor und anderen Investoren, um herauszufinden, wie die Dinge laufen.

3. Lesen Sie das Kleingedruckte

Ordnen Sie dies unter „für jede Investition gelten, nicht nur für Partnerschaften mit Kapitalabrufen“ ab. Egal, ob Sie auf einen GP treffen, der Kapitalabrufe mit Verwässerungsklauseln in der LPA „bewaffnet“ oder etwas ganz anderes, lesen Sie die Vereinbarung immer sorgfältig durch, bevor Sie die Investition unterzeichnen. Informieren Sie sich, bevor Sie loslegen.

4. Bewerten Sie die Wahrscheinlichkeit eines Kapitalabrufs

Bevor Sie einen Deal abschließen, ermitteln Sie die Wahrscheinlichkeit, dass Kapitalabrufe erfolgen. Informieren Sie sich über die Auslastung der Immobilien, die an dem Geschäft beteiligten Hausärzte und Immobilienverwaltungsgesellschaften sowie andere Faktoren, die dazu beitragen, dass die Immobilie reibungslos und effizient läuft. Je unsicherer oder ineffizienter ein Geschäft ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Kapital abgerufen wird.

Wenn Sie diese Wahrscheinlichkeit verstehen, haben Sie eine bessere Vorstellung davon, was Sie bei einem Geschäft erwartet, einschließlich der möglichen Kapitalverluste.

5. Diversifizieren Sie Ihr Portfolio

Obwohl ich die Wichtigkeit der Portfoliodiversifizierung predige, gilt dies insbesondere für Immobilieninvestitionen, die Kapitalabrufen unterliegen. Je mehr Sie alle Eier in einen Korb legen, desto größer ist Ihr Risiko für die negativen Auswirkungen von Kapitalabrufen.

Diversifizieren Sie Ihr Portfolio stattdessen geografisch. Wenn ein Markt unter dem Bedarf an Kapitalabrufen leidet, werden Ihre anderen Investitionen immer noch gut laufen, oder zumindest ist das die Hoffnung.

Diversifizieren Sie außerdem über verschiedene Anlageklassen. Wenn Ihr gesamtes Geld in Sozialwohnungen steckt und diese Anlageklasse ein schlechtes Jahr hat, leiden Sie unter mangelnder Diversifizierung. Wenn Sie jedoch Sozialwohnungen, REITs und Syndizierungen haben, werden Ihre Investitionen in andere Anlageklassen diese Verluste abmildern. Diese Praxis wird als Minderung des Konzentrationsrisikos bezeichnet.

Lernen Sie bewusst

Der Arzt und Philosoph Herbert Spencer sagte einst: „Das große Ziel der Bildung ist nicht das Wissen, sondern das Handeln.“ Heute haben wir uns Kapitalaufrufe angesehen, nicht um uns selbst vom Investieren abzuhalten, sondern um uns zum Handeln zu erziehen.

Lernen Sie durch die Praxis, und wenn Sie auf Investitionsschwierigkeiten stoßen, stellen Sie sich diesen mit der Gewissheit, dass Sie wertvolle Erkenntnisse gewonnen haben, die Ihr Verständnis von passiven Einkommensinvestitionen vertiefen.

Apropos Ausbildung: Wir hoffen, dass Sie Ihre Ausbildung an der Passive Real Estate Academy (PREA) fortsetzen. Dort erfahren Sie nicht nur, was eine gute Investition ausmacht und wie Sie Maßnahmen ergreifen können, sondern sind auch von Gleichgesinnten umgeben. Gemeinsam unterbreiten wir einander Geschäfte, bewerten sie und unterstützen uns gegenseitig bei der Schaffung dauerhaften Wohlstands.

Bei PREA nehmen wir uns im Rahmen unseres Lehrplans Zeit, um potenzielle Investitionsverluste auszugleichen. Wir tun dies, indem wir Geschäfte besprechen, die vor Herausforderungen stehen, überlegen, wie sie unter günstigeren Marktbedingungen möglicherweise anders abgeschnitten hätten, die Maßnahmen der Sponsoren analysieren und mögliche Strategien zur Risikominderung in der Zukunft erkunden.

Ich hoffe für Sie, dass Sie feststellen, dass es wertvoll ist, immer zu lernen. So lebe ich mein Leben, und es hat mir gute Dienste geleistet. Vielen Dank für Ihren Besuch bei Passive Income MD, und wir hoffen, Sie bald wiederzusehen.

Peter Kim, MD, ist der Gründer von Passive Income MD, dem Schöpfer der Passive Real Estate Academy, und bietet wöchentliche Schulungen über seinen Montags-Podcast, den Passive Income MD Podcast, an. Treten Sie unserer Community in der Passive Income Doc Facebook-Gruppe bei.

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