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Willkommen zurück! Dies ist der zweite Teil einer Reihe über die Vorteile von 1031-Austauschen. Wenn Sie den ersten Teil verpasst haben, können Sie ihn sich ansehen, indem Sie auf diesen Link klicken.
Zur Erinnerung: Fassen wir kurz den 1031-Austausch zusammen, der es Ihnen ermöglicht, eine Art gleichartigen Eigentums gegen ein anderes auszutauschen. Bei diesem Verfahren verkaufen Sie eine Immobilie und kaufen mit dem Erlös eine gleichartige Immobilie, um die gefürchtete Kapitalertragssteuer zu vermeiden.
Die Maximierung Ihrer Steuerersparnisse ist entscheidend für die Vermögensvermehrung. Wenn Sie jedes Jahr mehr Geld mit Strategien wie einem 1031-Austausch anlegen, können Sie höhere Zinseszinsen erzielen als mit herkömmlichen Methoden, sodass Sie Ihre finanziellen Ziele schneller und effizienter erreichen können.
Heute werden wir uns eingehender mit Strategien für weniger bekannte Formen des 1031-Austauschs befassen. Wir werden sogar eine Strategie behandeln, die ich den „1031-Austausch für Faule“ nenne, der einem traditionellen Austausch ähnelt, indem er Ihnen ermöglicht, Kapitalgewinne aufzuschieben.
Und bevor wir beginnen, denken Sie immer daran, das Expertenteam in Ihrer Nähe – Ihren Wirtschaftsprüfer, Ihren Steuerberater und andere Mitglieder Ihres Finanzteams – zu konsultieren, bevor Sie etwas unternehmen. Diese Experten werden Sie anleiten und dafür sorgen, dass Ihre Steuerstrategien mit Ihren finanziellen Zielen übereinstimmen.
Teilaustausch
Schauen wir uns zunächst einen teilweisen 1031-Austausch an. Dabei tauschen Sie einen Teil des Erlöses aus dem Verkauf einer Immobilie gegen das Eigentum (oder einen Anteil am Eigentum) an einer anderen Immobilie ein.
Dies bietet eine unglaubliche Flexibilität im Hinblick auf Steuerstrategien, da Sie die Kapitalertragsteuer auf einen Teil des Erlöses aus der aufgegebenen Immobilie aufschieben und den Rest des Geldes dennoch für andere Zwecke verwenden können.
Und wenn Sie Ihre Immobilieninvestitionen diversifizieren möchten, könnte Ihnen ein Teiltausch helfen, den Erlös aus einem Verkauf in eine neue Immobilie und alternative Formen der Immobilieninvestition wie REITs oder Syndizierungen zu reinvestieren. Im Wesentlichen ermöglicht Ihnen ein Teiltausch, Steuern zu sparen und Kapital für andere Investitionen zu generieren.
Der Betrag, den Sie behalten, wird als „Boot“ bezeichnet und Sie können ihn als Bargeld erhalten oder ihn auf die Hypothek der neuen Immobilie anrechnen lassen, was als „Mortgage Boot“ bezeichnet wird. Sowohl ein Bargeld- als auch ein Mortgage Boot sind im Verkaufsjahr steuerpflichtig. Und indem Sie Steuern auf einen Teil, aber nicht auf den gesamten Verkaufserlös zahlen, können Sie Ihre Steuerschuld je nach Ihrer Finanzstrategie über einen bestimmten Zeitraum verteilen.
Mehrparteien-Börsen
Bei Mehrparteientausch tauschen die Eigentümer eine gleichartige Immobilie gegen eine andere, normalerweise gleichzeitig. Es gibt drei Arten von Mehrparteientausch. Sehen wir uns jede einzelne an.
Zweiparteien- oder „Swap“-Austausch
Bei einem Tausch zwischen zwei Parteien überträgt ein Investor sein aufgegebenes Eigentum an die andere Partei im Austausch für das Ersatzeigentum. Mit anderen Worten: Es handelt sich um den Tausch von Eigentumsurkunden zwischen einer Partei und einer anderen.
Dies ist eine äußerst seltene Form des 1031-Tauschs, da es für zwei Parteien schwierig sein kann, Immobilien zu finden, die genau den gleichen Wert haben. Ein Tausch zwischen zwei Parteien kann auch bei Immobilien erfolgen, deren Wert nicht übereinstimmt, aber wer am Ende übrigbleibt, muss möglicherweise der Kapitalertragssteuer unterliegen.
Für einen Zweiparteienaustausch ist kein qualifizierter Vermittler (QI) erforderlich. Daher ist dies eine Option, mit der Gebühren gespart werden können. Ein allgemeines Hindernis bei diesem Austausch ist jedoch, dass der Austausch am selben Tag erfolgen muss. Dabei kann ein QI helfen.
Dies kann eine clevere Möglichkeit sein, Steuern zu sparen und gleichzeitig Ihr Portfolio zu diversifizieren. Eine Möglichkeit zur Diversifizierung besteht beispielsweise darin, in verschiedenen Märkten Immobilien zu besitzen. Möglicherweise stellen Sie fest, dass Sie ein hohes Risiko eingehen, wenn Sie in einem Gebiet zu viele Anlageimmobilien besitzen. Um dieses Problem zu lösen, könnten Sie einen anderen Investor in einem anderen Markt finden, der sich in einer ähnlichen Situation befindet, und vereinbaren, Immobilien zu tauschen, um einige Ihrer Vermögenswerte in einen neuen Markt zu verlagern. Auf diese Weise können Sie in einen anderen Markt investieren, ohne dafür Kapitalertragssteuer zahlen zu müssen.
Dreiparteien-Austausch
Manchmal sollten wir eine Strategie ausprobieren, weil es gut ist, zu lernen, was man nicht tun sollte. Das Lernen über den Dreiparteienaustausch ist einer dieser Momente. Die meisten Steuerberater werden diese Methode nicht empfehlen. Lassen Sie uns also herausfinden, warum.
An dieser Art von Tausch sind drei Parteien beteiligt: 1) ein Investor, der eine Immobilie erwerben möchte, ohne dass es bereits eine gleichartige Immobilie gibt, 2) der Verkäufer der Zielimmobilie des Investors und 3) der Eigentümer einer gleichartigen oder höherwertigen Immobilie, die der Investor im Rahmen des Tauschs zu erwerben hofft.
Da es drei Parteien gibt, muss eine als „unterstützende Partei“ fungieren, die die Transaktion ermöglicht. Dies kann in zwei verschiedenen Formaten erfolgen: dem Baird- oder dem Alderson-Austausch. In der Baird-Version geht der Titel über den Verkäufer und in der Alderson-Version über den beabsichtigten Käufer.
Dieses Format der „entgegenkommenden Partei“ ist sehr riskant, da es auf die Sicherheit einer Titelgesellschaft oder eines QI verzichtet. Beispielsweise wird nur sehr wenig Dokumentation erstellt, um den Urkundenaustausch aufzuzeichnen. Darüber hinaus könnte die entgegenkommende Partei, die nun mit dem Titel verbunden ist, allen mit der Immobilie verbundenen Problemen ausgesetzt sein (denken Sie an Dienstbarkeiten, Pfandrechte usw.).
Gleichzeitiger Austausch mit einem QI
Dies ist der Fall, wenn ein QI verwendet wird, um einen Austausch von Immobilien zu strukturieren, der am selben Tag stattfinden soll. Warum ist hierfür ein QI erforderlich? Die Treasury Regulations von 1991 besagen, dass der einzige „sichere Hafen“ für einen gleichzeitigen Austausch die Nutzung der Dienste eines QI ist.
Die gute Nachricht ist, dass Ihnen ein Großteil der Arbeit abgenommen wird. Der QI bereitet die Vereinbarung vor, stellt schriftliche Anweisungen zur Verfügung und kümmert sich gegen eine geringe Gebühr um alle Dokumente. Angesichts der Ersparnis werden Sie einen guten QI bezahlen wollen, der sicherstellen kann, dass alles richtig gemacht wird. Dies schützt den Austausch vor konstruktiven Empfangsproblemen.
Dieser Austausch bietet eine Menge Flexibilität, falls Sie das suchen. Gleichzeitige Austausche können problemlos in verzögerte Austausche umgewandelt werden, wodurch der Zeitdruck entfällt, die gesamte Transaktion gleichzeitig abschließen zu müssen. In Bezug auf Strategien zur Steuerstundung ermöglicht Ihnen diese Flexibilität, einen effizienteren Austausch anzustreben und sich dennoch Optionen offen zu halten, falls es sich als zu schwierig erweist, einen gleichzeitigen Austausch auszulösen.
Bau- und Sanierungsbörsen
Diese Tauschgeschäfte geben dem Tauschpartner die Möglichkeit, den Erlös aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie auf einzigartige Weise zu nutzen. Die Mittel könnten für den Bau neuer Gebäude verwendet werden, wie dies beim Bautausch der Fall ist. Oder sie könnten eine bestehende Immobilie mit einem Verbesserungstausch renovieren.
Um für die Stundung von Kapitalerträgen gemäß Tauschgesetz 1031 in Frage zu kommen, müssen sämtliche Arbeiten innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie erledigt werden.
Wenn ich sage, dass 1031-Tauschgeschäfte sich hervorragend dazu eignen, den Wert von Immobilien zu steigern, ist das ein klares Beispiel. Denken Sie darüber nach. Die Mittel, die für Verbesserungen oder Bauarbeiten verwendet werden, können verwendet werden, um den Wert der Ersatzimmobilie über den Verkaufswert der aufgegebenen Immobilie zu steigern.
Dies ist das „Fix and Flip“ der 1031-Austauschwelt. Und es funktioniert am besten für kleine Bau- oder Renovierungsprojekte, da diese eine bessere Chance haben, vor Ablauf der 180 Tage abgeschlossen zu werden.
Bedenken Sie, dass diese Tauschgeschäfte teurer sein können. Arbeiten Sie daher bei dieser Art von Tauschgeschäft eng mit Ihrem Finanzteam zusammen. Normalerweise fallen bei dieser Option höhere Eigentumsrechte, Treuhandgebühren, Abschlusskosten, Übertragungssteuern und Tauschgebühren an. Und meiner Erfahrung nach sind Kredite teurer.
Rückwärts-Austausch
Der umgekehrte Tausch läuft in umgekehrter Reihenfolge wie ein traditioneller Tausch ab. Zuerst kaufen Sie das Ersatzobjekt und verkaufen dann das aufgegebene Objekt. Bei diesen Tauschgeschäften gelten weiterhin die Regeln für gleichartige Objekte.
Der Vorteil dieser Option ist klar: Sie haben die Möglichkeit, eine Ersatzimmobilie zu finden und zu erwerben, ohne zuerst eine aktuelle Immobilie verkaufen zu müssen. Das gibt Ihnen die Freiheit, nach Immobilien zu suchen, ohne sich Gedanken über den Zeitpunkt machen zu müssen. Nachdem Sie die neue Immobilie erworben haben, hätten Sie 45 Tage Zeit, um eine Ihrer eigenen ähnlichen Immobilien ins Auge zu fassen. Wenn man bedenkt, dass Sie Ihr Portfolio ziemlich gut kennen, sollte das kein Problem sein.
Diese Freiheit hat jedoch ihren Preis, da der Investor über die finanziellen Mittel verfügen muss, um den Neukauf zu tätigen, bevor er den 1031-Austausch durchführt.
Die 1031 des Faulen
Technisch gesehen handelt es sich hierbei nicht um einen echten 1031-Austausch. Es handelt sich um Investitionen in Syndizierungen. Wenn eine Syndizierung verkauft, wird der Betrag, den Sie mit diesem Verkauf verdient haben, steuerpflichtig sein.
Wenn Sie jedoch richtig planen, können Sie im selben Jahr sozusagen ein Geschäft gegen ein anderes „tauschen“. Lassen Sie mich das erklären. Bei den meisten Syndizierungen ist klar, wann ein Verkauf stattfinden wird. Mit sorgfältiger Planung könnten Sie im selben Jahr, in dem Sie aus einem Syndizierungsverkauf steuerpflichtiges Einkommen erzielen, ein neues Geschäft abschließen. Die Buchverluste aus der Abschreibung des neuen Geschäfts könnten die Steuern ausgleichen, die Sie für den Verkauf schulden. Manche nennen diese Strategie eine Syndizierungsleiter, bei der sie aus einem Geschäft aussteigen und sofort in ein anderes einsteigen.
Sehen wir uns ein Beispiel an. Angenommen, Sie erzielen durch ein Syndizierungsgeschäft einen Gewinn von 100.000 US-Dollar, der normalerweise der Kapitalertragssteuer unterliegt. Sie könnten dann im selben Jahr in andere Syndizierungsgeschäfte investieren und Abschreibungen oder Kostentrennung vornehmen – ein Konzept, über das wir bereits gesprochen haben –, um 100.000 US-Dollar Buchverluste zu schaffen und so Ihre Steuerlast auszugleichen.
Keine Steuern gezahlt; mehr Investitionen getätigt.
Für diejenigen unter Ihnen, die eher zu passiven Immobilieninvestitionen neigen, ist dies eine großartige Option. Sie können in Immobilien investieren, ohne sich mit der Immobilienverwaltung, der Immobilienauswahl und anderen Faktoren eines 1031-Austauschs befassen zu müssen. Stattdessen werden Sie beim Aufstieg die Sorgfaltspflicht bei verschiedenen Syndizierungen erfüllen.
Der 1031-Vorteil
Da wir nun den zweiten Teil unserer 1031-Austauschserie abschließen, hoffe ich, dass Sie sich nun besser gerüstet fühlen, um mit Ihrem Finanzteam zusammenzuarbeiten, wenn Sie 1031-Austausche in Betracht ziehen, um die Auswirkungen auf Ihre Steuern auszugleichen. Wenn Sie Ihre Immobilieninvestitionen so steuern, dass Sie Steuern sparen, können Sie Ihre Rendite steigern und haben die Möglichkeit, dauerhaften Wohlstand aufzubauen.
Im Laufe der Jahre habe ich 1031-Börsen genau zu diesem Zweck genutzt. Nutzen Sie weiterhin Immobilien, um mehr Geld in die Tasche zu stecken, während Sie durch passives Einkommen generationenübergreifenden Wohlstand für sich und Ihre Familie schaffen.
Wenn Sie diese Diskussion weiterführen möchten, würden wir uns freuen, daran teilzunehmen. Denken Sie darüber nach, PREA beizutreten, an einer unserer zahlreichen Veranstaltungen teilzunehmen oder Teil einer unserer zahlreichen Communities zu werden, um mit Gleichgesinnten an lebensverändernden Investitionsmöglichkeiten zu arbeiten. Danke, dass Sie heute vorbeigeschaut haben! Bleiben Sie inspiriert, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen und zu übertreffen!
Peter Kim, MD, ist der Gründer von Passive Income MD, der Erfinder der Passive Real Estate Academy und bietet wöchentliche Schulungen über seinen Montags-Podcast, den Passive Income MD Podcast. Treten Sie unserer Community in der Facebook-Gruppe Passive Income Doc bei.
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